Ипотека должна стать массовойю Интервью с руководителем ипотечного агентства Томской области Александром БУЯНОВЫМ ("Бизнес.Com", 29.09.2006)
Ипотека должна стать массовой
Все пять лет Региональное ипотечное агентство Томской области (РИАТО) успешно занимается решением этой задачи
Каждый год из тех пяти лет, что РИАТО работает на рынке ипотечного кредитования, вполне можно считать за два. Было достаточно сложно убедить власть отказаться от привычной с давних пор системы распределения квартир (пусть и под бюджетные кредиты). И внедрить по-настоящему экономическую, теперь доступную большинству томичей схему. Но, как говорится, дорогу осилит идущий. И сегодня РИАТО - один из ведущих региональных операторов на ипотечном рынке. Подвести итоги пятилетней работы, рассказать о дальнейших перспективах мы попросили руководителя агентства Александра БУЯНОВА.
- Александр Владимирович, как все начиналось?
остаточно трудно. И главная сложность была в неверии властей и населения, что система ипотечного кредитования приживется и докажет свою эффективность. Мы предложили создать на территории области предприятие, уставной капитал которого формируется за счет областной казны и других участников рынка. Эти средства выдаются томичам в виде кредитов, а затем рефинансируются (проще говоря, выкупаются) Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Взамен мы получаем новые финансовые объемы, которые вновь идут на выдачу кредитов населению. Однако на первых порах местная власть нам отказывала в поддержке, в том числе и потому, что не верила в эффективное использование государственных средств. И в 2001 году даже стоял вопрос о полном свертывании программы ипотечного кредитования в Томской области. К тому же и в Федеральном АИЖК не было единой концепции, часто менялось руководство.
- Когда же система ипотечного кредитования заработала относительно стабильно?
- В 2002 году руководство АИЖК предложило на федеральном уровне совершенно четкую концепцию стратегии развития федерального ипотечного кредитования. И она получила одобрение. Тогда же была создана рабочая группа при президиуме Госсовета, на заседаниях которой обсуждались уже практические, конкретные вопросы развития программы ипотечного кредитования. К этому моменту и на территории области нам удалось убедить и власть, и профессиональных участников рынка жилья, что такую систему вполне возможно создать. И уже осенью 2002-го состоялась выдача первых кредитов. Но первое рефинансирование произошло в 2003 году. Все это время мы в РИАТО занимались тем, что отлаживали работу всей системы на местах, выстраивали отношения с банками, строительными и страховыми компаниями, органами регистрации. Впрочем, это так понятно: ведь дело и для нас, и для остальных наших партнеров было совсем новое. Но именно они поддержали РИАТО морально и финансово на первом, самом сложном этапе становления.
- Итак, июль 2003-го, первое рефинансирование...
- С этого момента, после того как мы заложили основы, началась отладка всей системы ипотечного кредитования. Одновременно росло и число выданных кредитов. Вот вполне наглядная динамика: в 2002 году в качестве пилотного варианта было выдано всего 29 кредитов, в 2003-м - уже 150, в 2004-м - 608, в 2005-м - 819. И на 1 сентября этого года - 632. Соответственно, из года в год росли и объемы кредитного финансирования: 8 миллионов 800 тысяч рублей, 46 миллионов, 284, 506 миллионов. И последний итог: мы выдали кредитов на 495 миллионов рублей. Всего же за пять лет мы (вместе с нашими банками-партнерами) выдали кредитов на 1 миллиард 341 миллион рублей. И профинансировали покупку и строительство жилья на 2 миллиарда 179 миллионов. В том числе и в рамках самостоятельного финансового проекта: прямые инвестиции в строительство составили около 400 миллионов. Назови мне кто эти цифры в 2002 году, ни за что бы не поверил. Позволю себе еще одну цифру: за пять лет из 2238 заемщиков всего четверо по разным причинам перестали возвращать кредит. Отчасти поэтому, убедившись, что риски в системе ипотечного кредитования минимальны, банки сегодня столь активно стали осваивать эту рыночную нишу.
- Работа РИАТО заключается не только в увеличении числа выданных кредитов и их финансовых объемов?
- Конечно. Вместе со стабильностью начиная с 2004 года мы занялись достаточно кропотливой работой по упрощению процедуры выдачи кредитов, увеличению сроков, снижению ставок кредитования. То есть одной из главных задач РИАТО - повышением доступности ипотечного кредитования. Разумеется, действовали строго в рамках "Федеральных стандартов ипотечного кредитования и рефинансирования", разработанных в АИЖК.
- То есть кто рефинансирует, тот и заказывает правила?
- Так было на первых порах, когда структуры региональных операторов только-только начинали создаваться. Но с 2003-го и, особенно в 2004 году, началось уже совместное с федеральным центром сотрудничество над упрощением всех процедур и стандартов ипотечного кредитования.
- Есть у РИАТО инициативы и предложения, которые получили распространение в других регионах страны?
- Есть. Мы, пожалуй, одни из первых в стране начали выдавать кредиты под строящееся жилье. До сих пор основная масса кредитов по федеральной системе используется на рынке вторичного жилья. Мы вместе с банками и строительными компаниями разработали систему кредитования на первичном рынке. И увязали кредиты, которые выдает банк людям до получения свидетельства о собственности, с системой рефинансирования кредитов из Москвы. И первая закладная, относящаяся к новострою, которую рефинансировало АИЖК, была из РИАТО. Вот за этим опытом к нам приезжали на обучение из Краснодарского края, отправляли мы пакет документов в Омск, Санкт-Петербург и другие города.
- В начале года отмечалось реальное снижение доли ипотечного кредитования на первичном рынке жилья. Меняется ли сегодня ситуация?
- РИАТО очень активно работает со строительными компаниями, и можно сказать, что сегодня мы сумели переломить эту негативную тенденцию. Уже многие компании перешли на работу в рамках, определенных законом 214 ФЗ о долевом участии. Отладили мы с банками систему кредитования и тех строительных компаний, которые работают по предварительным договорам купли-продажи (хотя я считаю, что это все же временная схема). Еще недавно объем кредитования на первичном рынке жилья в РИАТО действительно упал до 18 процентов, но сегодня он в среднем подрос до 30 процентов.
- А на вторичном рынке правила игры меняются?
- В основном идет упрощение процедур выдачи кредитов: например с 1 сентября мы уже можем выдавать кредиты на приобретение квартир секционного и гостиничного типа. То есть и у менее обеспеченных слоев населения появляется возможность обзавестись собственным жильем. Раньше если заемщик был пенсионного возраста, то он мог взять кредит не более чем 40 процентов от стоимости жилья. Сейчас такого ограничения нет, и заемщики, и созаемщики пенсионного возраста могут оформить кредит на общих условиях. Все зависит от доходов. Тем более что пожилые люди всегда отличались финансовой добросовестностью. С 1 октября АИЖК понизило процентные ставки до 11-14% годовых в зависимости от программы кредитования.
- Ожидаются ли какие-то серьезные перемены в самой схеме финансирования системы ипотечного кредитования?
- Раньше наша система финансировалась за счет выпуска облигаций АИЖК под гарантии правительства России. Сегодня ожидается, что АИЖК сделает первый выпуск ипотечных специализированных облигаций под залог долгов граждан, которые оно выкупило. Почему это важно? Как только будет организован выпуск вторичной ипотечной ценной бумаги, система российского ипотечного кредитования перейдет на полное самофинансирование. И в системе кредитования и рефинансирования будут участвовать и определять ее только заемщик, региональный оператор и АИЖК. Сегодня идет доработка документов.
- Чем же это интересно для заемщика?
- Раньше государство постоянно определяло некие лимиты своих гарантий. Вплоть до планирования, сколько средств на ипотеку выделять тому или иному региону или городу. Сегодня в Москве создается Ассоциация ипотечных компаний, и я возглавляю оргкомитет. Основная задача - сохранить и приумножить всю существующую систему ипотечного кредитования. И как только мы уходим от облигаций под гарантии правительства, а выпускаем облигации под залог закладных, которые находятся в АИЖК, правительство не сможет нам определять лимиты, используя административный ресурс. Вдобавок мы успешно продолжим конкурировать на рынке ипотечного кредитования с банками. А там где здоровая конкуренция, там всегда выигрывает потребитель. В нашем случае - заемщик.
- Александр Владимирович, несмотря на успехи, поделитесь проблемами, которые наверняка еще существуют на пути ипотеки?
- Наша основная задача - сделать ипотеку действительно массовой. В 2006 году мы планируем выдать около 1000 кредитов. Это конечно мало, если сравнивать с численностью населения. Но очень много, если сравнивать с количеством построенного жилья. Потому что в год строится всего около 3000 квартир. А массовости возможно достичь при двух условиях: обеспечить для гражданина кредит и доступность самого жилья. Пока же в Томской области существует серьезный дисбаланс спроса и предложения. Отсюда и постоянно растущие цены на жилье.
- Но как специалисты РИАТО могут повлиять на эту ситуацию?
- Мы активно участвуем в решении задачи по увеличению предложения жилья. Сотрудничаем с областными департаментами строительства и экономики. Постоянно разрабатываем и внедряем различные схемы, стимулирующие строительство. Эту же задачу решаем совместно и с нашими партнерами. Например, сегодня готовится к выпуску облигационный заем на 500 миллионов рублей (под гарантии и поручительство ТДСК). Основную организационную и юридическую подготовку взяли на себя структуры областной администрации: Томская расчетная палата и департамент строительства. Задача РИАТО - обеспечить население кредитами под реализацию квартир. Кстати, пилотный проект облигационного займа предполагает, что власть предоставляет под него определенные гарантии. И взамен хотела бы получить для отдельных категорий представителей бюджетной сферы определенную скидку при предоставлении кредита. Сейчас мы разрабатываем такой механизм.
- Какова судьба идеи создания девелоперской компании?
- Работа над этим проектом продолжается. И сегодня наши инициативы одобрены в АИЖК. Более того, на совете директоров и в администрации президента России генеральный директор АИЖК получил прямое поручение: создавать на базе региональных операторов девелоперские проектировочные компании. Было также поручено рассмотреть возможность из 160 миллиардов рублей, которые государство выделяет на ипотечное кредитование до 2008 года, от 30 до 50 процентов из этих средств направить на рефинансирование кредитов, выданных под приобретение земельных участков, а не кредитов под жилье на вторичном рынке. И РИАТО как региональный оператор, привлекая инвестиции, будет финансировать документальное оформление земельного участка, разработку проекта под строительство, создание инженерной инфраструктуры, выбирать и нанимать подрядчиков на конкурсной основе. И, разумеется, финансировать и следить за ходом самого строительства. Последний этап девелоперской деятельности: создание организации, которая займется эксплуатацией жилья. То есть, как можно понять, задача девелоперской компании - комплексное освоение под застройку больших территорий. А раз так, то и объем предложения на рынке жилья должен увеличиться, что, возможно, приведет к стабилизации цены квадратного метра. И система ипотечного кредитования станет действительно массовой.
Интервью вел А. Бережков, "Бизнес.Com", 29.09.2006